Je hebt een woning gekocht en dan.. ?

Koopovereenkomst

Toelichting koopovereenkomst:

Hieronder zetten wij op een rij, hetgeen tenminste nodig is voor het opmakenvande (voorlopige) koopovereenkomst voor een onroerende zaak/registergoed:

– kopieën geldige legitimatiebewijzen met vermeldingvanalle volledige voornamen;
– de adressenvankopers en verkopers, alsmede hun huwelijkse staat (indien huwelijkse voorwaarden graag afschriftvande akte);
– het adresvanhet verkochte;
– de koopprijsvande woning en eventuele koopprijs toegekend aan roerende zaken met het verzoek aan te geven of e.e.a. kosten koper is;
– is er vervuiling in, op, aan of onder de woning (denk aan (olie)tanks, asbest of ander soort vervuiling);
– zijn u rot, houtworm, boktor of dergelijke aantastingen bekend met betrekking tot de woning;
– wordt de woning onverhuurd verkocht;
– heeft de woning aansluiting op riool, kabeltelevisienetwerk, water en energie;
– werken alle technische installaties, alsmede vorenbedoelde aansluitingen naar behoren;
– datum (en tijd)vanlevering;
– datum dat de waarborgsom door de notaris moet zijn ontvangen (waarborg is 10%vande koopprijs);
– datum dat de ontbindende voorwaarden vervallen (voor financiering is het noodzakelijk hierover iets te bepalen);
– heeft de woning te koop gestaan bij een makelaar.

Akte van levering

Toelichting Leveringsakte:

I. Wat zegt de wet

Artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek vereist voor de overdracht van onroerende zaken en registergoederen een notariële akte gevolgd door inschrijving van deze akte in de openbare registers.
Na ondertekening van de leveringsakte door de koper, de verkoper en de notaris wordt de leveringsakte door de notaris ingeschreven in de openbare registers. De wet heeft de notaris aangewezen om ervoor te zorgen en te waarborgen dat de overdracht op een juiste wijze plaatsvindt.

II. Inhoud van de akte van levering

– Koopovereenkomst, levering registergoed

Het uitgangspunt van de leveringsakte is de eerder gesloten koopovereenkomst. Ter uitvoering van deze koopovereenkomst wordt het registergoed door verkoper aan koper geleverd. Het registergoed wordt omschreven middels de feitelijke en de kadastrale aanduiding.

– Bepalingen bodemgesteldheid, ondergrondse tanks, asbest

Verkoper dient de koper te informeren ter zake ondergrondse tanks, asbest en de bodemgesteldheid.

– Voorafgaande verkrijging

De notaris is verplicht te onderzoeken of de verkoper bevoegd is om het registergoed te verkopen en te leveren. Omschreven wordt de wijze waarop verkoper destijds het registergoed in eigendom heeft verkregen.

– Koopprijs, verrekening diverse bedragen

De koper dient aan verkoper de koopprijs te voldoen. Het kan zijn dat de koopprijs is opgesplitst in een gedeelte voor onroerende zaken en een gedeelte voor roerende zaken. Over de koopprijs van de roerende zaken is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het kan zijn dat de belastingdienst ter zake nadere informatie vraagt. Daarnaast wordt tussen koper en verkoper verrekend de door de verkoper voor het gehele kalanderjaar betaalde zakelijke lasten.

– Kosten en belastingen (artikel 1)

In dit artikel wordt de partij genoemd voor wiens rekening de kosten van de overdracht komen.

– Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat (artikel 2)

De verkoper dient het registergoed te leveren vrij van hypotheken en beslagen. De eventueel op het registergoed rustende hypotheken en beslagen zullen op het moment van overdracht worden afgelost en doorgehaald bij het Kadaster. De kosten ter zake deze doorhalingen komen voor rekening van verkoper. Indien van toepassing staan de lasten, welke overgaan op de koper, aan het einde van de akte vermeld.

– Tijdstip feitelijke levering (artikel 3)

Gebruikelijk is dat de feitelijke levering plaatsvindt direct na ondertekening van de leveringsakte. Partijen kunnen eventueel een andere dag afspreken. Op het moment van de feitelijke levering dient de verkoper de sleutels aan de koper te overhandigen en is het registergoed voor rekening en risico van koper. Vanaf dat moment dient koper dus het registergoed verzekerd te hebben.

– Aanspraken (artikel 4)

Eventuele garanties en aanspraken die verkoper nog heeft ten aanzien van het registergoed gaan over op koper.

– Garanties en verklaringen van verkoper (artikel 5)

Verkoper geeft een aantal garanties. Indien achteraf blijkt dat deze garanties niet kloppen, kan verkoper hierop door koper worden aangesproken.

III. Erfdienstbaarheden

Een erfdienstbaarheid houdt in dat een onroerende zaak dienstbaar is aan een andere onroerende zaak. Ofwel, een erfdienstbaarheid is een recht dat gebonden is aan een onroerende zaak. Bij de eigendomsoverdracht van deze onroerende zaak gaat de daarop gevestigde erfdienstbaarheid mee over op de nieuwe eigenaar. Het bestaan van een erfdienstbaarheid vereist dus minimaal twee percelen van verschillende eigenaars, waarbij op het ene erf (dienende erf) een last rust en waarbij het andere erf (heersende erf) een voordeel geniet.

De meest bekende en ook de meest voorkomende erfdienstbaarheden zijn:

– de erfdienstbaarheid van weg

De eigenaar van het heersende erf heeft het recht om over het erf van de eigenaar van het lijdende erf te lopen of te rijden (afhankelijk van de in de akte omschreven inhoud van deze erfdienstbaarheid).

– de erfdienstbaarheid van licht, lucht en uitzicht

Deze erfdienstbaarheden worden gevestigd om de feitelijke situatie toe te staan, zonder dat er strijd met het burenrecht ontstaat.

Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door middel van vestiging en verjaring.

Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd in een notariële akte gevolgd door inschrijving van deze akte in de openbare registers. Op deze wijze zijn alle gevestigde erfdienstbaarheden geregistreerd bij het Kadaster. Om afstand te doen van een erfdienstbaarheid is weer een notariële akte nodig, gevolgd door de inschrijving van deze akte in de openbare registers. Aan het slot van de leveringsakte worden de bij de verkoper bekende erfdienstbaarheden, en eventueel andere bijzondere bepalingen en bedingen, opgenomen.

Als potentiële koper van een onroerende zaak is het nuttig om voor het tekenen van de koopovereenkomst informatie in te winnen bij de verkoper dan wel de makelaar ter zake de bekende erfdienstbaarheden. De notaris zal hier ook aandacht aan besteden.

IV. Belasting

In beginsel is voor de overdracht van onroerende zaken twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd (zie artikel 2 en artikel 14 Wet Belastingen van Rechtsverkeer). In een aantal gevallen is er bij een overdracht van een onroerende zaak geen overdrachtsbelasting verschuldigd, onder andere wanneer er al omzetbelasting (BTW) verschuldigd is.

Bovenstaande opsomming is niet volledig, maar bevat wel de kern. Nadere bepalingen zullen ten tijdevanhet ondertekenenvande koopovereenkomst en de leveringsakte worden besproken.